Приобрести-Сплит-Систему | Вызвать-Мужа-На-Час | Заказать-Монтаж-Кондиционера
Как выбрать подрядчика
09 сентябрь 2022, 18:40, 115, 0В настоящее время все больше владельцев бизнесов не считают допустимым размещение офиса своей компании в недостроенных, чердачных и полуподвальных помещениях. Современная обстановка, благоприятствующая работе – важный фактор в успехе компании. Понимая это, многие владельцы старых зданий проводят реконструкцию и перестройку своих помещений.
Вопрос переделки зданий и помещений требует вдумчивого подхода, поэтому выбор подрядчика, который будет проводить ремонтные и реконструктивные работы – вопрос очень серьезный.
Проектная документация
Прежде чем начать перестройку здания, необходимо провести полноценное предпроектное обследование, для точного понимания и постановки задач. При планируемой реконструкции необходимо осмотреть и выяснить состояние несущих конструкций, стен, перекрытий и кровли, фундамента, который придется усиливать, если стены имеют трещины. Особо стоит обратить внимание на состояние инженерных систем.
Перед поиском подрядной организации необходимо привлечь к работе проектную компанию, для разработки архитектурно-строительных решений, с проектными материалами с описанием инженерного оборудования и составления проектной документации. Этот процесс включает в себя разбивку на помещения рабочие и служебные, определение места для серверной, кухни, столовой, санузлов, мест для теплового пункта и размещения вентиляционного оборудования.
Проектная организация также занимается разработкой техзадания, включающегося в дальнейшем в договор на проектные работы. Техническое задание состоит из последовательности задач, требований к строительным и конструктивным решениям, состава документации и других пунктов.
Для современных офисов предусматривается значительное количество инженерных систем: это отопление, кондиционирование, вентиляция, снабжение электричеством, компьютерные, телефонные линии, сигнализации – охранная и пожарная, система видеонаблюдения. Все системы предусматриваются еще на проектном этапе. К примеру, туалеты и кухни должны быть оснащены автономной вытяжной вентиляционной системой, которая должна быть отделена от вентиляции рабочих помещений. К теплообменнику необходим подвод теплоносителя от системы отопления, для нагревания воздуха, забираемого с улицы зимой. На систему кондиционирования стоит обратить особое внимание и подробно отработать вопрос ее установки в зависимости от параметров помещения.
Также необходимо определить количество рабочих место и их расположение, подобрать освещение, для чего выбрать кабели с верным расчетом мощностей; должно быть предусмотрено резервное электроснабжение, чтобы обеспечить бесперебойную подачу электропитания. Для этого чаще всего монтируют две линии электроснабжения. При наличии места устанавливается дизельная электростанция, которая будет работать в случае отключения электроснабжения, или используются источники бесперебойного питания.
Нередко используются подвалы и чердаки – для увеличения рабочей площади. Это можно делать при небольших финансовых затратах, если позволяют гидрогеологические условия. В случае затопления подвала талой или дождевой водой, немного ниже уровня фундамента и на небольшом расстоянии от здания устанавливается дренаж, снаружи или внутри подвала. Дренажная система снижает под зданием уровень грунтовых вод.
Для создания барьера для проникающей через стены влаги, используется проникающая гидроизоляция. После нее проводится углубление и отделка подвала.
При реконструкции чердаков проводятся работы по утеплению, изменяется и усиливается конструкция крыши, проводится естественное освещение через установку окон, монтируется отопительная система и системы кондиционирования и вентиляции.
Во время составления задания для проектирования необходимо и важно уточнить степень отработки документов – будет ли это проект или рабочая документация, они отличаются друг от друга. Проект включает в себя планы, разрезы здания, схемы основных ограждающих и несущих конструкций, чертежей в подробностях и разрезов в проектной документации нет. Строить по этим чертежам нельзя. Рабочая документация составляется после утверждения проекта, когда уточняются размеры, с привязкой стен, перегородок, проемов и др. По рабочей документации можно начинать проводить работы.
При создании рабочей документации обычно составляют ведомость по отделке каждого помещения, определяется, какие отделочные материалы будут использоваться для стен, пола, потолков, лестниц, уточняются пожелания клиента – все это потом буде учтено подрядчиком в смете.
На проектной стадии необходимо качественное, безошибочное проведение работ, от этого будет зависеть дальнейший результат. В случае неграмотно выполненного проекта даже профессиональная подрядная компания не сумеет достичь успешного результата.
Как выбирать подрядную организацию
Обычно клиенты проводят поиск через объявления в прессе, Интернете и по рекомендациям, что надежнее.
У подрядной организации должен быть накоплен опыт проведения подобных работ. Например, в случае ремонта офиса нужно выбирать специализирующихся на этом подрядчиков, а когда требуется капитальное строительство или реконструкция, то опыт компании, работающих с ремонтом и отделкой, может быть недостаточным.
При крупных задачах одна компания должна вступать как генеральный подрядчик, несущий ответственность за весь комплекс работ, чтобы все задачи были выполнены в сжатые сроки, по графику.
Генеральный подрядчик выполняет работу самостоятельно или привлекает узкоспециализированные компании – для водоснабжения, монтажа вентиляции и систем кондиционирования, сигнализации и т.д. Обычно это давно работающие с генеральным подрядчиком компании, и все работы проводятся в комплексе, по графику.
Учитывайте, что за работой по проведению вентиляции нужно следить особо – специалисты могут переборщить с пробиванием отверстий для воздуховодов, не учитывая, несущие ли это стены и перекрытия.
Важным этапом является связывание всех систем в одно целое. Это желательно закладывать еще при проектировании, но часто бывает, что каждая инженерная система разрабатывается отдельной компанией, и бывает, что некоторые варианты монтажа технически невозможно реализовать, поэтому здесь необходим строгий контроль от организации-генподрядчика.
Когда известны эти критерии подрядной организации, выбирается несколько из них, которым передается утвержденная проектная документация с техзаданием и ведомостями отделки. Подрядчики оценивают стоимость работ и составляют свое предложение со сметой, на основе представленных документов. Потом путем тендера и рассмотрения смет выбирается оптимальный вариант.
Смета
По составлению сметы можно увидеть, насколько подрядчик грамотен и профессионален. Оценивается стоимость работ и полнота документа. Смета в 10-20 строк на реконструкцию здания не может считаться грамотной и требуемого результата работы, скорее всего, не будет. Смета с подробным перечислением необходимых работ больше подходит, плюс в случае прекращения контракта по глубоко проработанной смете легче выяснить реальную стоимость проведенных работ.
Чтобы выяснить, насколько смета соответствует реальным работам, проводится анализ сметы, его делают привлеченный профессионал-сметчик или представитель заказчика, разбирающийся в вопросе (если такового нет, привлекается специалист экспертной компании). Изучается проект, техзадание, ведомости, состав работ. При выезде на объект уточняется, все ли моменты учтены подрядчиком, все ли работы включены в смету. По данным проверки выясняется полноценность сметы.
Дальнейшие вопросы
Необходимо посмотреть предыдущие работы выбранных потенциальных подрядчиков: их объекты, которые были ими выполнены. Смотреть лучше своими глазами, потому что в портфолио на фотографиях можно не увидеть многих деталей, например, соединений и стыков гипсокартонных перегородок, прилегания плинтуса, правильности прилегания коврового покрытия, работы вентиляции.
Нужно узнать, имеются ли у подрядчика необходимые профильные специалисты, есть ли техническая оснащенность в нужной мере? Инструменты, оборудование – краны, автомобили и т.д.
На объекте должен быть обязательно прораб, нужно уточнить этот вопрос.
Если на все эти вопросы получены удовлетворительные ответы, можно заключать договор.
Контроль заказчика
Весь проводимый цикл работ должен мониториться со стороны клиента. Желательно, чтобы контроль велся представителем заказчика, знакомым со спецификой компании и заинтересованным в эксплуатации здания.
В случае оперативного изменения каких-то деталей проекта или внесения дополнений тоже необходимо участие представителя заказчика. Лучше все вопросы решать сразу, еще при проектировании, но нередко уже в процессе работ выявляются недочеты или изменения – например, корректировка высоты окон при облицовке стены плитками геометрической формы, когда становится заметно, что они установлены на разной высоте.
Контроль от заказчика предотвращает также расхищение стройматериалов, он может отследить, каким образом использованы материалы, заложенные в смету, качественно ли выполнена работа, например, по гидроизоляции, когда требуется два слоя изоляции, а проведен только один, или использован утеплитель меньшей толщины. Поэтому представитель заказчика должен присутствовать на объекте и разбираться в вопросах строительства, чтобы принимать сделанную работу.
Скрытые работы освидетельствуют актами. Эффективным станет привлечение для контроля компании, занимающейся технадзором, которая будет отстаивать интересы клиента.
Глоссарий
Архитектурно-строительное решение:
это комплект документации по проекту и материалов для капитального строительства.
Ведомость отделки:
сводная таблица, включающая в себя объем и виды отделочных работ, которые запланированы на объекте, а также материалы для этой цели. Используется для составления сметы.
Проектная документация:
планы, чертежи, пояснительные записки, схемы, макеты, расчеты технические и экономические, спецификации, сметы, описания, калькуляции – все, что делается в процессе составления проекта.
Генеральный подрядчик:
сторона договора подряда, полностью несущая ответственность за реализацию всего комплекса работ.
Смета:
совокупность расчетов, определивших стоимость строительных работ, обязательна для каждого проекта. Составляется для определения стоимости всего строительства, и отдельных видов работ. Необходима для проведения расчетов между подрядчиком и заказчиком.
Техническое задание:
начальный документ для проектирования. Включает требования к проекту и исходники для разработки. Указывается назначение и область применения объекта, этапы разработки документации и ее состав, сроки, графики и т.д., плюс спецтребования, относящиеся к специфике объекта и условиям его использования. Техзадание обычно составляется по анализу предварительных исследований и расчетов.
Увязка проекта:
объединение систем и коммуникаций, выявление и корректировка недочетов проектирования.
Источник: https://luxclimat.ru/articles/kak-vybrat-podryadchika/